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弁護士 佐藤 淳
第二東京弁護士会所属
リースバックについて
どこに相談してよいか分からない悩み
無料で相談いただけます
セール&リースバックは、不動産を売却して資金を得ることができ、そのまま使用し続けることができるというメリットから、近年ご利用される方が増加していますが、その一方でその仕組みが複雑なことから、トラブルになるケースも少なくありません。
リースバック110番では、サービスの内容を十分にご理解した上でのご利用を促進しております。またすでにご利用中の方のご相談も承っておりますので、リースバックに関するお悩みやご相談がございましたら、ぜひ一度お問合せください。
こんなことでお困りの方はご相談ください
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相談する際に何を伝えたら良いかわからない。
相談する際は、リースバックをしたい理由を明確に伝えましょう。的確なアドバイスを求めているのであれば、包み隠さず打ち明けた方が良いでしょう。そうすることで、専門家が条件を整理しやすくなりご自身も冷静になって判断できるはずです。
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契約までの流れを知りたい。
一般的には、①ご自宅売却の相談→②簡易査定価格の提示→③現地調査→④買取金額・賃料の提示→⑤不動産売買契約の締結→⑥残金決済→⑦引渡し及び賃貸借契約の締結、といった流れとなりますので不動産会社や投資家にご相談ください。
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リースバックができないこともあるのでしょうか。
不動産会社や投資家ごとに審査条件は異なりますので、地域や物件状況等によってはご利用いただけない場合もあります。
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住宅ローンが残っている場合は、リースバックはできるのでしょうか。
住宅ローンの残債をリースバックでの売却価格が上回ればまず可能です。リースバックでの売却価格が住宅ローン残債に満たない場合は専門家にご相談ください。
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リースバック後に、物件を再購入することも可能でしょうか。
可能です。ただし、契約内容、取扱い会社により異なります。契約内容に再購入についての取り決めがあるか、再購入金額や条件を事前に確認しましょう。
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リースバックを利用しています。再購入を申し出たら断られました。
リースバック契約時に締結した賃貸契約内容が不履行となった場合などは、再購入する権利を失う場合があります。例えば、賃料を2～３ヶ月以上に渡って滞納すると、再購入する権利がなくなるだけではなく、賃貸契約も解除となり、ご自宅を引き渡さなくてはなりませんので注意が必要です。
※実際にご契約される不動産会社や投資家によって審査基準や条件は異なりますのでご注意ください。
リースバックとは？
リースバックとは、所有されている不動産(ご自宅など)を不動産会社等の第三者に売却し、その後賃貸借契約を締結することで、もとの所有者がそのままその不動産を使用し続ける、というサービスです。
売却してそのまま使用し続けることができ、また、将来的に再購入することができる仕組みから、一般的なサービス名としては「セール&リースバック」と呼ばれています。以前は、商業不動産などで利用されていましたが、最近は自宅を売却し、そのまま住み続けるというケースが増えています。
一般的なリースバックの
メリットとデメリット
メリット
- 不動産を売却することで、まとまった現金を得ることができる。
- 売却後も、引っ越さずにそのまま自宅に住み続けることができる。
- そのまま住み続けることができるので、近隣に売却したことが知られない。
- 固定資産税がかからなくなる。
デメリット
- 所有者ではなく、賃借人として使用することになるので、リフォームなど制限がかかる。
- 売却額は、一般的な市場相場よりやや低い傾向がある。
- 今までかかっていなかった家賃の支払いが発生する。
リースバックが活用される理由
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老後資金がほしい時
売却した代金を生活資金にあてることができる。入院、介護などまとまった資金にも対応できる。
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教育資金がほしい時
売った後も自宅に住めるので、引っ越しによって子供が転校することがない。
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事業資金を調達したい時
自宅で開業していた場合も、家を売った後に住み続けられるので事務所移転をせずに資金調達ができる。
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ローン返済に困った時
一度住宅を売ってまとまった資金を得て、ローン返済にあてる。
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相続対策として
不動産を現金化しておくことで、財産分与しやすくなる。また、相続する人がいない場合、老後の資金として活用することができる。
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リバースモーゲージとの違い
セール&リースバックと似た仕組みで、よく比較されるサービスに「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージとは、お客様が所有されているご自宅を担保に金融機関から融資を受け、一括または毎月現金を手にすることができる仕組みで、契約期間中は融資を受けた金額の利息のみを返済し、契約満了後またはお客様が亡くなった場合に、不動産を売却することで元金を返済する仕組みです。
所有する不動産を活用して資金を得るという点では似ていますが、下記のようにそれぞれ特徴が異なります。
| リースバック | リバースモーゲージ | |
|---|---|---|
| 不動産会社等の売却先 | 所有権 | お客様 |
| 使用用途制限はない | 使用 用途 |
老後資金・自宅のリフォーム 施設への入居費用等に限定される場合がある |
| 年齢制限はない | 年齢 制限 |
年齢制限がある場合がある （公的機関・金融機関により異なる） |
| 年収制限はない | 収入 | 年収制限がある場合がある |
| 保証人不要 | 保証人 | 配偶者が連帯保証人、 法定相続人の承諾が必要 |
| 個人、法人 | 対象者 | 個人 |
| 制限はない ※マンション、工場、事務所も可 |
対象 物件 |
土地付き建物 ※マンションは対象にならない場合がある |
リースバックを検討する前に
注意すべき6つのポイント
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お客様の不動産を購入される方の調査
売却後は、賃貸契約をして住み続けることができますが、長く住み続けたい場合は、お客様の不動産を購入する法人や個人の信用力、資力を調査することをお勧めします。
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再購入できる契約かどうか？
リースバックとは、その名の通り、将来再購入できるかどうかが大きなメリットの一つになります。再購入できない契約条件になっている「セール&リース」の場合は、再購入することができず、第三者に転売されることが考えられますので、注意が必要です。
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再購入できる時期について
「２年後、３年後に必ず再購入しなければならない」という契約条件ですと、お客様が万一再購入の資金を用意できない場合は退去しなければならなくなります。そのため、契約上再購入できる時期は期限の定めがなく、お客様のタイミングで可能となっていることが望ましいです。
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購入される方が現金なのかローンなのか
お客様の不動産を購入される方が、ローン（借入）を利用して購入する場合、将来お客様が再購入したい時でも購入者の資力が足りず、借入が完済できないことがあります。その場合は、すぐに再購入できない可能性があるため、購入者は資力があり現金で購入できることが望ましいです。
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ご相談される営業担当について
その方が正式な会社の業務として行っている従業員なのかどうかを確認しましょう。リースバックは不動産や相続、金融等幅広い知識が必要ですので、サービスに対する理解や知識の習得が必要です。説明を行う会社の従業員であることを確認するために、担当者が従業員証明書を持っているかを確認しましょう。
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ご相談されている会社について
リースバックは、不動産の売買・賃貸の複雑な条件を組み合わせた専門的な知識を必要とするサービスです。そのため、リースバックというサービスの業歴が長く、取り扱い件数が多いサービスに精通した会社へのご相談をお勧めします。
リースバックの悩みや不安を解決
