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転勤や子どもの進学、住環境への不満など、さまざまな理由で住み替えを検討している人も少なくありません。
しかし、簡単に実行に移せる人はそういないでしょう。理由は、売却の問題が発生してくるため。
住み替え前の家が住宅ローンの残債よりも高額になれば問題ないのですが、実際に高額になるケースは多くありません。
そのため、売却しようとすると一括でローンを返済しなくてはならなくなってしまいます。
そこで考えられるのが、二重ローンを組む方法です。実際のところ二重ローンはどうなのか、見ていきましょう。
そもそも二重ローン（ダブルローン）を借りることのハードルは結構高い
住み替えも二重ローンがあるから大丈夫と考えるのは早計です。
通常の住宅ローンと比べて、二重ローンは想像する以上にハードルが高いため、二重ローンに通らない可能性があります。
それでは、なぜ二重ローンの壁は高いのでしょうか。二重ローンを組まない方が良い理由を解説します。
二重ローンの活用は原則として辞めた方がいい
住み替えによる二重ローンを推奨しないのは、金融機関の融資が、はじめに組んだ住宅ローンと比べ審査が厳しくなるためです。
一般的に、住宅ローンは年間返済額が年収の30％を下回るように設定されています。この、年間返済額の適用は二重ローンでも例外ではありません。
例えば、最大年収の30％が適用されたとして年収600万円だとすると月々15万円（年間180万円）までローンを組める計算になりますが、すでに月10万円を支払っていると、月5万円のローンしか組めないことになります。
住宅購入は高額ですし、返済期間の問題もあるので、二重ローンを組むのは現実的に難しく、ハードルが高いと考えた方が良いでしょう。
住宅ローンの審査基準とは
先に紹介したように、二重ローンでは契約者の年収が既存のローンを含めて払っていけるかが見られますが、ほかにもさまざまな審査基準があります。
完済時の年齢が70～80歳くらいになるか、健康状態はどうか、勤務先や勤続年数はどうかです。
ほかにも、車のローンやクレジットカードなどの返済履歴に問題がないか金融機関では確認されています。
二重ローンのメリット・デメリット
前提として二重ローンを組むのは厳しいことをお話ししました。
それでは、二重ローンが組めた場合、そのまま契約に進んでも問題ないのでしょうか。仮に二重ローンが組めたとして、二重ローンのメリットとデメリットを整理してみましょう。
二重ローンにおけるメリット
二重ローンを組む大きなメリットは、売りと買いのタイミングを考える必要がなくなることです。転勤などどうしても住み替えをしなくてはならない状況に陥っても、二重ローンなら家がいつ売れるか心配せずに新しい家へ移ることができます。新しい家の購入も、自分のタイミングで叶うのがポイントです。
このような部分もあるため、二重ローンを組めばわざわざ仮の住まいを探す手間、仮の住まいにかかる家賃も失くすことができます。スマートに住み替えできるのがメリットです。
また、どうしても住み替え前の家の掃除が売却までに間に合いそうにない場合などは、普通に売却するのではなく、空き家にして売却する方法もあります。
空き家にして売れば、買主の内覧を気にする必要もありません。このように住み替えのさまざまな手間が省けるのがメリットといえるでしょう。
二重ローンにおけるデメリット
二重ローン利用によるデメリットは、先にも紹介したように銀行の融資審査が厳しいこと、そして月々の返済額がこれまでの2倍以上になる可能性があることです。家計とのバランスも考えて契約する必要があるでしょう。
さらに、住み替え前の家に住宅ローン控除が適用されない問題もあります。
古い分が適用されたとして条件が合えば二重に控除されることになるので仕方のないことですが、新たに住宅ローン控除を使用したいとなると新築で控除を受けられる条件をクリアしなければなりません。
具体的には、以下のような条件を満たしている必要があります。
＜住宅ローン控除の適用条件＞
・契約者が居住していること
・贈与によって得た家屋でないこと
・取得から6カ月以内、12月31日までに住んでいること
・控除を受ける年の合計所得が3,000万円以下であること
・住宅の床面積が50平方メートル以上あること
・床面積の2分の1以上が自己の居住スペースであること
・住宅ローンの返済が10年以上であること
・居住の年前後2年の5年間に長期譲渡所得の課税特例などを受けていないこと
（参考：国税庁）
二重ローンはとにかく費用がかかる！住み替え成功の秘訣
メリット、デメリットを紹介してきましたが、二重ローンのメリットといっても、長い間ローンを組むことによって費用がかさんでしまうことは避けられません。
二重ローンにならないためにも、いかに早く古い家を売却できるかが重要です。
住み替え成功のポイントを見ていきましょう。
抵当権は抹消しておく
抵当権は、住宅ローンの契約を結んでいる金融機関への支払いが滞った場合、金融機関が強制的に該当する住宅を競売にかけて現金を徴収できる権利のことです。
抵当権の実行権利は強いため、抵当権を外さないまま売却しようとするとトラブルの元になります。
抵当権は住宅ローンを完済しないと外せないので、住み替え前の住宅のローンを優先して支払い、抵当権を抹消できるようにしましょう。
抵当権を抹消できるかどうかは、住宅の売却にもかかわってきます。
売却と購入のタイミングは可能な限り近づける
金融機関の審査にさえ通れば二重ローンは利用できますが、二重ローンになっている期間はどうしても家計への金銭的負担が大きくなってしまいます。
二重ローンで苦しまないためには、売却と購入をできるだけ同じタイミングですることです。
一括査定で早めに売却
住み替えのポイントは、売却と購入をできるだけ合わせることと紹介しましたが、ネックになるのが売却です。
なかなか売れない、思ったよりも安くて心配という不安を解消するためにも、1社に絞るのではなく一括査定を利用してより良い不動産会社を探しましょう。
まとめ
二重ローンという選択肢はどうかお話ししてきましたが、審査面だけではなく、家計への負担や住宅ローン控除などを考えると厳しい部分もあります。
二重ローンでお悩みの方、あるいは不動産の売却でお悩みの方はハウスドゥ（ハウス・リースバック）にご相談ください。
