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遺産分割の方法には、現金で平等に分ける換価分割がありますが、場所や家の状態などによっては家が売れないこともあります。家が売れないということは、維持費が引き続きかかるだけでなく、いつまでも相続が確定しないということ。そんなときにおすすめしたいリースバックについて解説します。
換価分割って何？ メリットとデメリットは？
遺産の分割は、財産をそのままの形で受け取る現物分割、財産と現金で相殺する代償分割、財産をお金に換えて分割する換価分割があります。換価分割は、たとえば3,000万円で売れた家を相続人で分け合う方法です。法定相続で相続人が子2人の場合は1,500万円ずつ分け合うことになります。
換価分割のメリット
換価分割による大きなメリットは、財産を現金に換えて相続人同士で平等に分けられるということ。家をそのまま相続する場合、どのように評価するか、家を相続しない相続人はどうするかなどさまざまな問題が発生します。
その分、換価分割は価値が明確であるお金に換えて相続人同士で分け合うので、トラブルに発生しにくいです。合理的な解決策として活用されます。
デメリットは買い手がなかなかつかないこと
お金に換えて相続する換価分割は、合理的でかつトラブルの少ない相続の方法ではありますが、デメリットもあります。なかなか売れないという点です。
都心など人気の場所であれば買い手がつくのも難しくないかもしれませんが、過疎地など人気のない場所の物件は売りに出してもなかなか新しいオーナーが決まりません。新しい所有者が決まらない間も、固定資産税などの維持費は発生します。
さらに問題なのは、相続税の納税期限に間に合わなくなるということ。相続税の納付期限は、相続の事実を知った日（被相続人が亡くなった日など）の翌日から起算して10ヶ月以内ですが、買い手が決まらないと分割できないので、相続税の申告が正しく行えません。期限までに処分が確定しない場合は、特例等受けられないまま（のちに請求可）仮に申告・納税しなくてはならず負担になってしまいます。
換価分割のために生前のハウス・リースバックを
換価分割は、遺産で揉めない合理的な方法だと紹介しましたが、買い手がつかないことには意味がありません。長らく買い手が見つからなければ、その分建物の評価額も下がって、相続時より損をしてしまいます。
リースバックは、そんな換価分割で不安がある人にもおすすめの方法。自宅の名義人である被相続人が生きているうちにリースバックの契約をしておけば、現金で遺産を用意できます。もちろん、被相続人が家を出る必要はなく、亡くなるその日まで住み続けることも可能です。
リースバックの仕組みは？
リースバックは、なぜ換価分割の代わりになるのでしょうか。リースバックはそもそも、家を売却するものではありますが、完全な売却とは違って、売却後、契約者がリース料を支払いながら住み続けることを条件としています。
リース料の支払いは発生しますが、契約時の評価で売却額に近い額を現金で受け取れるのがポイントです。また、住み慣れた家に引き続き住み続けられるのも大きなメリットといえるでしょう。
被相続人が亡くなったら行う手続き
換価分割では、相続人全員の同意を得たのち、売却のための手続きを踏まなくてはなりません。必要書類を用意するなど、面倒な部分も多いです。
しかし、被相続人が生前にリースバック契約をしている家であれば、亡くなった時点でリース契約を終了するのみ。面倒な手続きなく、きれいに家を処分できます。遺産は、すでに被相続人が現金として受け取っているので、残りを相続人同士で分けるだけ。面倒な手続き、家が売れない不安、どちらからも解放されて一石二鳥です。
戸建てだけでないリースバックの対象
家を使ってお金を作る方法には、家を担保に金融機関からお金を借りるリバースモーゲージがありますが、基本的に戸建てのみという点がデメリットです。しかし、リースバックであれば、戸建てだけでなく、マンションや会社の事務所、工場まで対象に含めることができます。自宅だけでなく、自営業者で相続をどうするか考えている人にもおすすめの方法です。
代償分割でもメリットが多いリースバック
財産を現金に換えて相続する換価分割でリースバックは使えると紹介しましたが、代償分割でもリースバックは活用できます。代償分割とは、ある相続人が現物を相続する代償として、ほかの相続人に対して不足分を現金で支払う相続の方法のこと。
たとえば子が3人いて子Aが3,000万円の家を相続した場合、現金での相続がなかったとき、Aが子Bと子Cに対して不足している1,000万円をそれぞれ現金で支払うという方法になります。
代償分割のデメリットは現金での用意
代償分割は、平等に相続させるという点で理に適った方法ではありますが、現物を相続する人の金銭的な負担が大きくなってしまいます。相続する財産の価値次第では、不足分を用意できないこともあるでしょう。
そこで使えるのが、リースバックです。リースバックなら、被相続人は亡くなるまで住み慣れた家で過ごすことができますし、すぐに現金化できます。さらに、どうしてもリースで借りている家を取り戻したいなら再度購入も可能です。将来の生活スタイルに合わせて、相続人は複数の選択ができます。売れない家、代償分割した家には、ぜひリースバックを活用してみましょう。
条件によっては譲渡所得の特例も受けられる
なお、リースバックによって売却し、利益を得た場合、譲渡所得として利益分を申告しなくてはなりません。相続人が被相続人と同居するなど昔から住んでいた家であれば、マイホームを売却したときの特例を受けられる可能性があります。特例が適用されれば3,000万円まで譲渡所得から控除できるので、税金対策にもおすすめです。
まとめ
リースバックは、家が売れない状況を避けたいとき、遺産相続で揉めたくないときなどに活用できる方法です。事前に現金として遺産を用意できるほか、再購入も可能なので、リース契約がはじまった後でも相続後に自己所有の物件として取り戻せます。
ハウスドゥでは、通常のハウス・リースバック以外にも短期リースバック、新築リースバック等、複数のリースバックサービスを用意しているので、状況に合わせて検討してみてはいかがでしょう。
