第一生命ホールディングスとの資本業務提携
【取締役副会長　CFO：富田　数明】
それでは2025年6月期第２四半期の決算説明をいたします。よろしくお願いいたします。
まず最初ですが、第一生命ホールディングス様と2024年12月18日付で資本業務提携契約を締結いたしました。
特に業務提携における協業におきましては、記載のとおりですが、良好な住環境の実現や不動産を活用した金融サービスの普及、発展に向けた取り組みを推進して、協業を行っていくという形を考えております。

2025年6月期　第２四半期　決算サマリー　　
それでは、第２四半期の決算サマリーということでお伝えいたします。おかげさまで売上高は前年同期を上回り、過去最高更新をいたしました。
ただ、売上高は過去最高を更新いたしましたが、増収減益という形になっております。
この理由につきましては、また後ほどPLの方でご説明いたしますが、上半期での前年同期減益は当初業績予想に織り込み済みとなっております。経常利益につきましては、ターゲットを18億円ということでしたが、17.5億円ということで、若干の未達に終わっております。

2025年6月期　第２四半期　連結損益計算書概要
売上総利益につきましては、収益物件売却の利益率が下がったことにより、前年同期対比では8%の減少となっております。
　　　　　
ただし、一般管理費につきましては、コスト面は洗い出しを行いまして、前年同期比では2.2%の減少という形になっております。

連結貸借対照表【資産の部】
それでは連結貸借対照表ですね。資産の方を申し上げます。総資産といたしましては、795億円から747億円へ減少しています。全体的には総資産の圧縮をかけたということで、有形固定資産の売却により総資産を圧縮しています。

連結貸借対照表【負債・純資産の部】
連結貸借対照表の負債純資産を見ていただくと分かりますように、これよりまして、固定負債長期の借入が減少しています。

自己資本比率も 23.4%ということで、プラス1.8ポイントの上昇、30%を目指しておりますが、前期末対比では増加しています。
D/Eレシオにつきましても0.3倍のマイナスということで、こちらも改善しています。
　　　　　

金融事業
売上推移につきましては、前年同期比で28.7%の増加という形になっております。営業利益につきましても、前期がボトムでした。ちょうどチェンジする端境期でありましたので、今期は第２四半期88百万円ということで、前年同期比では215.0%という形で推移しております。こちらは、保証事業のボリュームが拡大していることにより売上高、営業利益の増加という形になっております。

セグメント別主要指標【金融事業（リバースモーゲージ保証）】
それではセグメント別の主要指標をご説明いたします。
新規保証ですが、272件の36億46百万円から249件の51億91百万円ということで、大幅に伸びております。
平均単価も前期では13百万円だったのが、都市部を中心に大幅に伸びておりますので、2千万円台に乗っております。生活資金、それから住宅ローン等の乗り換えもありますが、事業資金、それから相続関係、こういった資金が非常に大きく伸びているという形で平均単価が伸びております。
新規保証額につきましては、先ほど申し上げましたように、前年同期比では42.4%、累計の保証件数も190件、保証残高につきましても43.7億円の増加ということで、前期末対比では大幅に増加しております。

フランチャイズ事業
【代表取締役社長：冨永　正英】
私からは各営業セグメントについてご説明させていただければと思います。
ではまず、フランチャイズ事業にまいります。

セグメント別主要指標【フランチャイズ事業】
フランチャイズの主要指標です。こちらに一部記載させていただいておりますが、特筆すべき点は、近畿、特に大阪を中心に加盟店が増えているという部分がポイントになっているということで、累計店舗数が現在714店舗になっております。

ハウス・リースバック事業（匿名組合投資利益考慮）
ハウス・リースバック事業にまいります。
匿名組合投資利益を考慮した数字で説明をいたします。売上高は、前年同期比でマイナス15.4%、営業利益の推移につきましてはマイナス6.9%になっております。

セグメント別指標【ハウス・リースバック】
昨年の11月初旬の他社リースバックに関する一部報道の影響により、反響数並びに新規仕入契約件数が減少しております。それに伴い、仕入件数が前年同期比マイナス20.6%、新規取得数につきましてもマイナス15%という結果で終わっております。

不動産売買事業
不動産売買事業にまいります。
まず、売上高は前年同期比で15.3%増、営業利益につきましては、18.4%減となっております。 こちらは、記載させていただいているとおりでございますが、住宅系の売上高が着実に伸びております。さらに中古住宅の仕入につきましても順調に増加しております。
そして、在庫の回転期間についても短縮を図っている途中でございます。
中古住宅の比率は25％となっております。

セグメント別主要指標【ハウス・リースバック事業】
【代表取締役会長　CEO：安藤　正弘】
それでは私からポイントを絞ってお伝えします。まず、ハウス・リースバックに関して、仕入契約件数が前年同期比でマイナス20.6％、新規の物件取得数がマイナス15%落ちております。昨年の11月に一部報道がありまして、その報道の影響がありました。
正直、反響の戻りが少ないということになっております。今分析中ですが、ライバルが増えてきたということでもなさそうなので、やはり報道の影響なのか、あるいは、リバースモーゲージの普及によってお客様の選択肢が増えてきて、多少戻っていますが、今まで通りの戻りが鈍いということで今分析しております。

その結果、今検討しているのは、ハウス・リースバックの仕入を少し抑制していこうかというように検討しております。
報道の影響以外に、いろいろ理由を並べておりますが、1つ目は、ネガティブ報道ということですね。このような報道がされたというのは、我々にとっても非常に残念に思います。 そういうスクープがされたということで、だからこそ、我々が健全にやる価値はあると思っていますが、それが一つの要因です。

そして、それによって、昨年程度の件数を確保しようとすると、現状であれば、販促費を増加するという方法もあります。しかし、販促費を増やして件数をこなすということも利益を圧迫しますので、費用の増加を回避するために抑制していくべきかということを検討中です。

そして３つ目です。こちらが中期的な懸念材料ですが、各方面で現在の金利上昇局面を意識されていますよね。そうすると、ファンドへの売却基準が３年、５年先を見て少し基準が厳しくなる可能性があるということです。これが一番重要な点だと思いますね。我々はファンドへ売却しますので、かなり影響を受けます。そうするとハウス・リースバックは仕入れをして、半年、一年持って売却していくので、半年、一年先の予測をしていかないといけないということですね。

そして４つ目ですね。
これも一つの仮説ですが、リバースモーゲージが徐々に浸透している中で、お客様の選択肢が増えてきたということなのかなと。本来ならばハウス・リースバックしかなかったところが、リバースモーゲージという選択肢もあるよねというところで、この影響で少し反響が戻りにくいのかなと捉えています。

昨年のネガティブ報道プラス、リバースモーゲージという選択肢も増えてきているという部分ではそういう傾向もあるのかなということですね。私は、リバースモーゲージがもっと普及すれば、ハウス・リースバックの役割は減少するということは、前からお伝えしてると思いますが、リバースモーゲージの普及はまだまだという中で、この要因もまだわからないですが、そういう傾向があるのであれば、方針も変えざるを得ないかなという部分では、こういう４つの点で少し抑制をするべきかなというのを検討しております。

仮に抑制を決定するなら、昨年は月間100件程の仕入れをしていましたが、目安とするなら、50から70件ぐらいの仕入れにしていこうかということで、まだこれも決定ではないですが、こういうイメージをしております。その資金を、逆にこの中古住宅買取再販事業に投入していこうということになります。これが決定ならば、事業としては、中古住宅の買取りの方が本当に回転率も良く、利益は出しやすいですね。
　　　
ハウス・リースバックによってリバースモーゲージのニーズがわかったので、リバースモーゲージという保証事業に参入できたのは、ハウス・リースバックのおかげと考えていますので一定の役割を果たしてきたと思います。

そして、もし仮に抑制を決定しても、今期においては92億円ほどのストックを保有しております。これをファンドに売却していくということで、今現在足元でも頑張って仕入れをしております。

ここからファンドへ売却するということでは、今期においてのハウス・リースバックの数字の影響は、仮に抑制したとしても、 あまり影響ないと考えております。

影響するとするなら、来期ですね。来期のハウス・リースバックの売却額が減って件数が減るということになりますが、来期は中古住宅の買取再販がグッと（利益を）押し上げていくということになります。こちらがかなり好調で、しっかりと人も育ってきて、採用も順調に行っておりますので、金利上昇あるいは物価高になる中で、これからは中古住宅だと確信を持っておりますので、こちらにしっかり力入れておりますので、これが来期の売上高、利益に寄与すると考えております。

中古住宅の在庫推移
不動産売買事業の中古住宅に絞ったグラフです。
中古住宅の仕入れを増やしていくと、だいたい7月ほどずれて売上になっていきます。ですから、棒グラフを見比べていただくと、在庫が増えると、この次の第3四半期、第4四半期に売上、利益が増えていくということになります。

金利が上昇していると言っても、住宅ローンはまだまだ低金利ですし、中古住宅を仕入れるエリアは良い場所を仕入れますので、郊外の不便なところは仕入れません。流動性の高いところを仕入れていきますので、ここにしっかり集中して、資金を投入していきます。場所がいい場所を狙うということは、今後非常に大きなポイントだと思いますね。
これらを考慮して、購入資金や経費が莫大にかかるハウス・リースバックを減速させることを検討中というところをお伝えいたします。
決定次第、開示させていただきますが、1月、2月、3月で決定したいと思います。

今後のハウス・リースバックの役割
そして、ハウス・リースバックの今後の役割を４つ挙げております。
このサービスはニーズがありますから、全くなくなることは無いと思います。非常に良いビジネスモデル、非常に良いサービスだと私は思っています。そしてニーズがあるということで、今後は、融資やリバースモーゲージが受けられない方への対応。 どうしてもハウス・リースバックというのがあります。必要だと思いますね。
そして債権処理に活用。こちらも銀行様からの債権処理ですね。売却してまず債務を返したい。でも、少し次の移転先のことや、１年から２年は一旦ここに住みたいんだと。親の問題や子どもの問題、そういう案件はハウス・リースバックの取り組みさせていただいているケースがあります。こういうところにも使えるということですね。
そして、買い替えのつなぎとしても活用していただけます。次の移転先が決まっているが、一旦ここに住みながら、次の先をしっかりと住めるような状態にして、そして子供が来年春に卒業するのでそこから引越しするなど、いろんなケースがあります。ご高齢のご両親がもう少しここに1年、2年住みたいというケースなどですね。
そして４番目は自営業者の方のオフバランスです。

こういうところへ対応をしっかりしていこうと考えていますが、ポイントはやはりニーズがあるということですね。

まだ検討継続中ですが、今後は、中古住宅買取再販とリバースモーゲージ保証事業に集中強化していこうと考えております。選択と集中というところで、先日、賃貸管理部門を一部事業譲渡もしております。
私からは以上でございます。ありがとうございます。