中期経営計画進捗【2023年6月期～2025年6月期】
おはようございます。よろしくお願いします。それでは、早速始めます。
まずは、3年計画の初年度ということで、（2023年６月期は）経常利益33.5億円を達成しています。そして今期（2024年６月期）は、経常利益36億円を計画しています。

不動産売買事業
この利益要因は、不動産売買事業が寄与しており、この事業を伸ばしていこうと考えています。この内訳は、この後お話しますが、少しリスクを取っていますが、住宅市況は非常にいいと、そして人材も育っていると考えています。

不動産売買事業
そして23年6月期の不動産売買事業の売上構成です。一部大型物件が入っていますが、住宅系と合わせて198億9,500万円ということになります。見ていただきたいのは、大型や収益物件は、今は仕入れていませんので減っていきますが、住宅系がしっかりと伸びていくと考えています。

右側のグラフは、23年６月期に1,126件の仕入れをしているということです。これが今期及び来期に、売却に寄与していくということになります。仕入れから売却まで10ヶ月から1年ぐらいずれてきます。先行して仕入れが増えて、そして売却が後追いになりますので、商品をいかに持つかということになります。

保有不動産の状況
そして、23年6月期の保有物件の種類に分けております。
特に強調したいのは、23年6月期が一番ピークなんですね。割安の大型の収益物件を買っていますので、特に懸念はないと思っていますが、この決済が続いたということですね。非常にBSも膨らんで、かなり決済をしていますので、仕入と借入の額が増えたということですね。

不動産売却・仕入と負債の推移
そして、仕入金額と売却売上、有利子負債の推移グラフになります。23年6月期までは、結果の数字を置いてますが、今後は、有利子負債は緩やかな角度になっていくと考えています。この角度は、21年6月期から22年6月期のベースぐらいの角度になるのではないかと。そして売却は、22年6月期から23年6月期の角度で上がっていって、今期の後半から来期にかけてぐっと上がっていく。有利子負債は角度がなだらかになって、売却が上がっていく、こういうイメージを考えています。

本格的な中古住宅の 時代到来
そして、不動産売買事業を伸ばしていくうえで、単純に伸ばしていくというよりも、やはりマーケットは中古住宅の時代が到来してるのではないかということで、中古住宅を強化していこうと思います。当然新築も扱いますが、50件、70件といった大型開発のようなことはあまり考えていません。
中古住宅は非常に回転率が速いということでは、今後の時代と我々の得意なマーケット、そして、資金の回収という点で非常に合致して、この中古住宅はやはり拡大するべきだという結論になっています。

中古買取再販　目標
中古住宅再販の目標ですが、正式な計画ではなくイメージです。正式な数字は、今期の決算とともに出していこうと考えています。今期の体制と、いろいろ検証しながらデータを取って、数字を出すつもりですが、今期はその計画の元になる検証をしようと考えています。大体7年目ぐらいに、売上350億円というイメージを持っています。そして営業人数は、110名ぐらいにしていこうと。今の約12倍の規模を想定しています。

中古買取再販の強化
現在の不動産売買事業の中古住宅の割合は約2割になっています。土地、新築、そして中古戸建とマンションということで、この中古戸建とマンションをリノベーションして売ると。これは25％、30％、35％、40％とどれぐらいに比率を変えていくかは今後検証がいりますが、このようにこの部分を伸ばしていこうということです。

中古買取再販の強化
中古住宅は7ヶ月から8ヶ月で回収できるというところで、新築は建築代金も必要ですので、中古住宅は改装費ということでは、資金も少なくて回収しやすい、非常に魅力ある事業です。ただし中古住宅というのは、マンションはわかりやすいですが、戸建てはいろいろな住宅がありますので、結構難しいですね。我々は20年以上のリフォームノウハウを持っていますし、販売ノウハウもありますし、エリアも非常に精通しています。全国規模の流通が非常に得意ですので、我々のスキルで本気になれば、中古住宅というのはそれほど難しくないと考えていますし、我々こそこの事業に参入するべきぐらいに思っていますので、本格的にやっていこうと考えています。

フランチャイズ事業
そして、このフランチャイズ事業も、ようやく底を打ったと思いますが、特に見ていただきたいのは、今まで都内や中心部がなかなか増えなかったのですが、最近はこのエリアが増えています。地方は少し減っていますが、その理由は、本業が建築やリフォームといった対面の事業が中心な会社様というのは、コロナ禍の影響でかなりダメージを受けています。
ですから、一巡はしていますが、この数字は、過去の数字になりますので、23年6月期には大分落ち着いてきたと感じています。今期来期あたりは、少しずつ反転していくと考えています。都内市内、中心部が増えてるというのはいい傾向だと思いますので、これが増えていくと思います。

ハウス・リースバック事業
次はハウス・リースバックですね。ハウス・リースバックは非常に仕入れも順調で、売却もしっかりできたということで、このような業績グラフになります。そして、申し訳ございませんが、このハウス・リースバックの仕入れが、現在月間で110件ほどの仕入れになっていますが、これを150件を目指していこうと、以前から申してましたが、横ばいで様子を見たいと考えています。
その理由は、ハウス・リースバックは経費を使って、仕入をします。営業人員も人数が必要で、販促も必要です。これを伸ばすためにさらにアクセルを踏んでいくと利益が落ちていきます。不動産売買事業は、仕入れて売却するだけなので、経常利益としては素直に反映されますし、市場もいいということで、不動産売買事業でまずは利益を稼いで、そして今期の数字を見ながら、ハウス・リースバックは、早くて今期の後半、遅くて来期にアクセルを踏んでいくつもりですが、一旦横ばいでいきたいと考えています。

金融事業
そして金融事業です。これは以前から申していますが、不動産担保融資をどんどん縮小しています。大分縮小できましたので、今後は、あんまり変動しないと考えています。そして営業利益は、しっかりと上がっていきます。リバースモーゲージ保証事業の保証料は、まだまだ金額は少ないですが、非常にいい傾向だと思います。

金融事業（リバースモーゲージ保証）
これがリバースモーゲージ保証事業の保証料のグラフです。確実に伸びていってますので、時代のトレンドに乗ってるということと、今は額が少ないとしても、右肩上がりになっていくしかないと確信を持っています。最近非常に話題になってきています。特に高齢者の住宅ローンの借り換えや、高齢者住宅の購入資金に充てていくといった、案件が徐々に増えてきています。

金利上昇懸念に対する考え方
今後、インフレ、金利上昇という面で、いつやってくるんだと思いますね。年末から来年辺り徐々に日銀も解消をする可能性もあると思いますが、急激に上げるということは無いと考えていますが、金利が上がってくることを想定して、このような考えを持っています。エリアをＡ、Ｂ、Ｃで色分けして、Ａエリアは、特に中心部というエリアで、その中心部の周辺にＢエリアとして、これは無難に売れていくエリアで、駅で言うとＡエリアは駅から10分以内、エリアＢエリアは、大体10分から20分、25分ぐらいのエリア、そしてＣエリアは30分以上で、住宅もポツポツあるというようなイメージです。当然、住宅ローンが上がったり金利が上がったりインフレになっていくと、当然一番影響受けるのはＣエリアではないかと思いますが、これは仕入しないように現場で徹底しています。
ですから新築でイメージをおいていますが、Ａエリアは◎で、問題ないと思いますが、Ｂエリアは○ということでですね、物件がよければ売れます。新築の競合も多いですね。ですから、やはり供給が多いところが、売れ行きが悪くなってくると。Ｃエリアは物価上昇になると難しいでしょうね。中古住宅においてはＡとＢエリアもいいと思っています。その理由は、やはり中古住宅は一点もので、競合は少ない。新築は、10件、20件と分譲すると競合になりますから、それが売れていかないと同じような物件は売れにくい、需要と供給のバランスなんですね。中古住宅は、この物件をリフォームして売ると。当然新築との値段の差もありますし、割安で良質な中古住宅であれば、近所の方が欲しかったということで、ちゃんとマーケティングをして仕入れて、しっかり売れるリフォームをすると売りやすいですね。これは地方もそうですね。地方もABCありますから、地方は駄目だということはないです。

金利上昇懸念に対する当社グループの考え方
そして最後に、ハウス・リースバックは、金利上昇とインフレになっていくと強い事業ではないかと思います。逆に借入の厳しさ、あるいは金利上昇によって、借り入れできないお客様あるいは借りている会社様が厳しくなってくる。そうすると、やはりハウス・リースバックに流れてくると思います。経験上いつもそうですね。
ここからアクセルを踏んでも十分ではないかと思いますので、上手にバランスを取っていきたいと思います。どうよろしくお願いします。