2023年6月期　第2四半期　決算サマリー
それでは、第2四半期の決算発表を行います。どうぞよろしくお願いいたします。
まずは売上高、経常利益ともに過去最高を出しています。売上高は前年同期比14.1％増、経常利益は6％アップしています。

2023年6月期第2四半期　連結損益計算書概要
そして特に見ていただきたいのは、この営業外収益です。ハウス・リースバックのファンドへ売却した定期的な配当になります。これは継続して、ファンドへの売却とともに定期的な配当収益があるということでは、継続性のある利益ではないかと私は思っています。

2023年6月期第2四半期　今期目標に対する達成率
通期の進捗率は、半分を超えていますので、今期の経常利益33億円という計画は、ほぼめどが立っています。100％とは言い切れませんが、順調な形で来ているということで、半分オーバーということになります。

セグメント別主要指標【保有不動産の状況】
次にしっかりと商品仕入れを行っています。これは結構なリスク商品になりますが、バランスよく仕入れしていますので、比較的にリスクは低いのではないかと思っています。ハウス・リースバックも順調に増やしています。そして不動産売買事業もしっかりと仕入れしています。この2年間、コロナ禍の中で、割安のビルやホテル用地など、そういったものも、仕入れを増やしています。ただ、ここからは少し慎重に行きたいと思いますが、インバウンドなども見込んだ仕入れもしていますので、しっかり積み上がっているということです。

2023年6月期第2四半期　セグメント別業績
そしてセグメント別です。フランチャイズ事業は、成長強化事業ですが、中身は悪くないと私は考えていますが、数字としては減少しています。そしてハウス・リースバックがぐっと伸ばしています。どんどん仕入れを増やしていますので、順調にいっているということになります。そして金融事業は、以前からお伝えしてるように、不動産担保融資事業を縮小しています。資金を不動産売買事業に投入した方がリターンが大きいということで、減らしているということです。そして不動産売買事業の前年同期から1.5％減少している要因は、前期の大型物件が入ってるということで、内容的には伸びているということになります。そして不動産流通事業も、先ほど申しましたように、店舗を縮小しながら、その人材を不動産売買事業に持っていっている分が減っているということです。そしてリフォーム事業は、コロナ禍の2年間から立ち上がってきて、ようやくコロナ禍の前の状況に戻ってるということでは、ようやく動き出してるということになります。

フランチャイズ事業
では、個別のセグメントですが、これもやはりコロナ禍での撤退や、本業が駄目なのでやむなくフランチャイズを撤退するというところが結構あります。まだ一巡していないというところでは、今年1年かかるかもしれないと思っていますが。順調に新規が増えていますので、一巡すると、反転していくのではないかと考えています。

ハウス・リースバック事業
そしてハウス・リースバックです。これはしっかりと仕入れを行っています。ただしこれに対する経費が必要です。先ほどは不動産流通事業から不動産売買事業にとお伝えしましたが、ハウス・リースバックにも人材を持っていっています。

ハウス・リースバック事業（匿名組合投資利益考慮）
そしてこの赤字のところがファンドからの配当になります。これも定期的に配当が入ってきます。このファンドが大きくなればなるほど、継続的にいい状態になると思いますので、継続した配当が入ってくるというところも見ていただけるとありがたいです。

ハウス・リースバック事業
ハウス・リースバックの数字的にはこうなります。仕入契約件数と額、順調にいっているということで、さらに成長させるかは今期を見ながら、さらに今から20％30％40％アップというのを検討しています。伸ばしていこうとは思っておりますが、バランスを見ていきたいなと思います。

セグメント別主要指標【金融事業（リバースモーゲージ）】
そしてリバースモーゲージ保証事業の数字になります。若干計画より遅れていますが、銀行様との提携は非常に順調よく行っております。そして、最近はリバースモーゲージの記事や、話題性など、注目されてきています。いよいよリバースモーゲージの時代がやってきてるんではないかと実感していますが、数字としてはもう少しかかると思っていますが、このように確実に増えているというところには変わりはないと思います。

不動産売買事業
そして不動産売買事業です。グラフはこういう状態ですが、前期は大型物件ということで、どちらかというと、大型物件は一時的な売上、利益になりますが我々の得意な住宅、中古住宅や新築住宅の売買事業という位置付けで、仕入れをして、売っていく。これをしっかりボリュームを増やしていますので、この辺が着実に成長していくと、綺麗な数字が育ってきて、右肩上がりの状態になると考えています。

金利上昇に対する考え方
では、我々不動産業にとっては、金利というのは非常に大きなポイントになるということで、市場では金利がいよいよ上がるのではないかと思われています。我々の考え方を紹介して終わりたいと思います。今後の不動産市況は本当にどうなるかと思いますが、やはり国内旅行、インバウンド、訪日観光客は、間違いなく復活していく、復活しているような兆候が多く出ています。
それを見込んで私はこの1年に京都のホテル用地や、少し小さいホテルなどを仕入れています。
金利の上昇というのも多少あるかもしれませんが、ここは金利上昇よりも、こういう需要の方が強くて、少々の上昇は押しのけていけるのではないかと思っています。そして住宅関連は、住宅ローンは大体1.5％ぐらいまではあまり影響がないのではないかと思いますが、多少は金利の上昇とともに、お客様に影響はすると思いますが、私もリーマンショックも経験しておりますし、住宅ローンがお客様に響いてくるのは住宅ローン金利が2％を超えていく段階ではないかと思っていますが、用心しながら、売れ行きによっては、早めの行動は必要だと思います。

金利上昇に対する考え方
そして、金利上昇に対するリスク事業を振り分けたのですが、不動産売買事業は当然に影響していくと思います。それも今申しましたように、訪日観光客、国内旅行のそういうところは非常に強いと思っています。
そして、中期経営計画の3年後の経常利益40億円というところを達成するための仕入れはある程度確保できたと思っています。この2年間のコロナ、2年強になりますが、割安な物件を押さえておりますので、多少のプライスのダウンでもまだ利益が出るという部分では、十分自信あると思っています。
そしてハウス・リースバックはもし金利が上昇して、いろいろ影響が与えていくと、やはり資金手当ができない、急遽資金が要るとか、銀行に融資を断割られたといった、お客様が、このリースバックに流れてくる傾向があります。当然高齢者の方もおられますし、そういった事業者の方も多いですね。こういったところは逆にポジティブに働いていくのではないかと思います。当然金利が上昇すると、我々が買う時にも金利があがるということでは、収支が合わない可能性もあるので、家賃に転換していかざるをえないと、いうことは考えておりますがけども、先ほども申しましたように1.5%ぐらいまでは家賃の転嫁まではいかなくてもよいと思いますが、最終手段としてはそういう家賃の転嫁で、条件提示で吸収できるのかと思います。非常に安全性の高い商品で、こういう事業部というのは非常にバランスがいいと思います。不動産売買事業とハウス・リースバック事業というのは、補完し合ってるというような関係ですね、逆にチャンスだと思っています。

保有不動産の構成比
そしてこれは保有不動産の比率を四つに割ってます。住宅系の販売用、事業系の販売用、そしてハウス・リースバック、そして長期保有ということで、バランス的にこのようになります。赤で囲ってる部分に関しては金利上昇に対するリスクという位置付けにしています。この辺はもし10％毀損すると、大体20億円になりますが、値幅から10％原価まで食い込むというと（不動産の価格として）3割から4割ダウンということになりますので、そういった極端な暴落というのは、今年はないと思っていますが、減収要因にはなるかもしれませんね。
もし売れない場合は、リーマンショックで私も経験しましたが、早めの見切り販売を行動を起こせばいいと思いますが、そこまでいかないと思っています。ただ、本当にわかりませんので、慎重な経営をしていこうと思いますが、新たな仕入れは少し様子をみたいと思っています。こちらの左の方が長期保有と、ハウス・リースバックはほぼ影響しないのではないかと思っています。このような保有不動産と借入額で、金利が上がればどうするのだということよりも、中身を見ていただいてこのように分解していくと、我々のリスク商品というのは明確になるということで、表にさせていただきました。

リバースモーゲージ保証の積み上げに注力
そして私は、やはり確実に安定した経営をしたいと以前から考えていますので、今は不動産売買事業に力を入れていますが、しっかりとハウス・リースバックやリバースモーゲージ保証事業、今非常に私も夢中になってやっていますが、確実に時代が味方してくれると信じています。今は、スローに進んでいますが、ある時にぐっとブレイクしていくと希望的に思っていますが、おそらくそうなっていくのではないかと感じています。高齢社会で、少子高齢化で非常に高齢者のリスクも高まっていますので資金需要も非常に多くて、やはりリバースモーゲージしかないのではないかなと思います。年金問題もそうですし、介護保険料も上がりますし、やはり不動産をお持ちの方はまず自分の不動産を使って、資金手当をするというのは普通の流れで、ここに黄金マーケットがあると、ここに日本の金融機関様は気付いてこられているではないかなと思います。

ハウス・リースバックの仕入れ拡大チャンス
そして、先ほども何度も申してますが、金利上昇なら、やはりハウス・リースバックですね。これは仕入れの再拡大のチャンスということになると思います。金利上昇が無くても、ハウス・リースバックの仕入れは、様子を見ながら拡大していこうと思っていますが、そういう状況であればなおさらチャンスだと思います。そのために我々は、財務内容をしっかりと健全にしていかないといけないと十分にわかっていますので、この2年間は結構リスクをとりましたが、しっかりと利益を出して、健全な財務内容にしていかないといけないと考えています。

中期経営計画【2023年６月期～2025年６月期】
では、この3年計画、これは公表していますがしっかりと3年後の経常利益40億円に向かっていきたいと思います。順調にいけば、40億円の経常利益を達成するという手当は十分できていますので、しっかりと確実にやりたいと思っています。

中期経営計画　３つの成長戦略
では最後に、この三つの成長戦略、成長強化事業をしっかり拡大しながら、不動産売買事業は少し慎重にやりながら、不動産と金融の融合というところで、我々の独自な経営をしていきたいと思います。そして、しっかりと高収益体質を築いて、優良企業になっていこうと考えています。どうぞよろしくお願いいたします。